Covid-19 Salgının İş yeri Kira Sözleşmelerine Etkisinin 7226 Sayılı Kanun Geçici 2. Madde ile 6098 Sayılı TBK Kapsamında Değerlendirilmesi ve Uyarlama

Covid-19 Salgının İş yeri Kira Sözleşmelerine Etkisinin 7226 Sayılı Kanun Geçici 2. Madde ile 6098 Sayılı TBK Kapsamında Değerlendirilmesi ve Uyarlama

Tüm dünyayı etkisi altına alarak hızla yayılan koronavirüs (Covid-19) salgın hastalığın ülkemizde de sağlık alanı ile birlikte gündelik yaşam, çalışma düzeni, ekonomi vb. pek çok alandaki etkileri tüm yönleriyle hissedilmektedir.

Hükümet tarafından alınan önlemler kapsamında hastalığın bulaşma riskini ortadan kaldırmak ve salgının kontrol altına alınabilmesi amacıyla16 Mart 2020 tarihinde İçişleri Bakanlığı 81 İl Valiliğine gönderdiği genelge ile tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, kahvehane, SPA ve spor merkezleri, çay bahçesi, her türlü kapalı çocuk oyun alanları, kafeterya vb. şekilde olan umuma açık istirahat ve eğlence yerlerinin faaliyetleri geçici süreliğine durdurulmuştur. Gelinen aşamada salgının kontrol altına alınabilmesi için çeşitli önlemler hükümet eliyle hayata geçirilirken, bir taraftan da faaliyetleri geçici süreliğine durdurulanlar haricinde kalan diğer işletmelerce de birtakım önlemlerin alınması ve uygulanmasının halk sağlığı bakımından gerekliliği de doğal olarak ortaya çıkmıştır. Bu minvalde, önlemler bazı ticari işletmeler bakımından hem çalışanlarının hem de müşterilerinin hastalığa yakalanma riskini azaltabilmek hatta ortadan kaldırmak amacıyla çalışma saatlerinde değişikliğe gitmek, bazıları için ise geçici olarak faaliyetlerini kendi istekleri doğrultusunda tamamen durdurma yolunu tercih etmek gibi benzer uygulamalar şeklinde kendini göstermiştir.

Salgının gündelik yaşam ve çalışma hayatı üzerindeki olumsuz etkileri çok geçmeden ekonomik alana da yansımıştır. Bu noktada, salgının ekonomiye olumsuz etkilerini mümkün olduğunca azaltabilmek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; 26 Mart 2020 tarih ve 31080 Mükerrer Sayılı Resmi Gazete de yayımlanan 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Geçici Madde 2 uyarınca, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz hükmü ile sadece işyeri kira sözleşmelerine ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu m. 352’de tanınan kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesine bağlı fesih imkanı ve yine TBK m.315’te öngörülen fesih ve tahliye imkanı 30.06.2020 tarihine kadar askıya alınmıştır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki; anılan düzenleme ile koronavirüsün kira ödeme borcuna etkisiyle ilgili tartışmaların geçici bir süre askıya alınması sağlanırken, söz konusu düzenleme kiracı için kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmamaktadır. Bu sebeple kira borcu devam etmekte, temerrüt gerçekleşmekte ve temerrüt faizi işletilmektedir.

Dolayısıyla, hayatın her alanında etkilerini farklı şekillerde hissettiren ve küresel hale gelen Covid-19 salgın hastalığın, kira sözleşmelerini de etkileyeceği ve sözleşme taraflarının bu konuda birbirlerinden taleplerinin gündeme geleceği kaçınılmaz bir gerçektir. Çünkü kiralayan bakımından işletmeler açık ya da kapalı olsun işletmenin içinde bulunduğu durumdan bağımsız olarak kira sözleşmeleri işlemeye devam etmektedir. Bu noktada taraflar arasında kanunun emredici hükümlerine, kamu düzenine ve genel ahlak kurallarına aykırı olmamak kaydıyla, herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın, karşılıklı serbest iradeler ile imzalanan kira sözleşmelerinin her birinin, tarafları ve içeriği ile biricik, kendine özgü nitelikte özel koşullara sahip olduğu vb. detaylar varlığı sebebiyle yasal tüm düzenlemelerin her bir kira sözleşmesi bakımından ayrı olarak ve dikkatle değerlendirilmesi gerekliliği unutulmamalıdır.


6098 Sayılı TBK Kapsamında Kira Sözleşmeleri

Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan bazı düzenlemeler ile kira sözleşmeleri hakkında;

- TBK madde 299 ile; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanımıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olduğu belirtilmektedir.

- TBK 313.madde uyarınca, kira bedelinin ödenmesi kiracının asli yükümlülüğüdür. Bu nedenle, kira bedelinin ödenmemesi yasada aranan diğer şartların gerçekleşmesi ile kiracının temerrüde düşmesine neden olacağı belirtilmektedir.

- TBK 315. maddesi ile kiracının kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmemesi halinde, kiraya verenin kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda kiraya verenin sözleşmeyi feshedeceği belirtilmektedir.

- Bununla birlikte TBK 352.maddesi ile de, (….) kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde ;bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği belirtilmektedir.

Dolayısıyla 7226 Sayılı Kanun Geçici 2. Madde düzenlemesi ile kiraya verene kira sözleşmesini 1 Mart 2020 -30 Haziran 2020 tarihleri ile sınırlı olmak üzere fesih, tahliye hakkı tanınmamaktadır. Ancak unutulmamalıdır ki; bu süreçte işleyen kira bedellerinin ödenmemesi durumunda, hem kira bedeli hem de temerrüt faizi talep edilmesine belirlenen bu tarih sonrası için engel bir durum bulunmamaktadır.

AVM Bünyesinde Faaliyetlerini Sürdüren İşletmeler Bakımından Kira Sözleşmelerinin Hukuki Durumu

TBK 301. madde ile kiraya verenin asli borçlarının kiralananı kullanıma elverişli şekilde kiracıya teslim etme ve sözleşme süresince kullanıma elverişli biçimde bulundurma borcu olduğu, TBK 313. madde ile de kiracının asli borcunun kira bedelini ödemek olduğu belirtilmektedir.

TBK 324. madde uyarınca; kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.

Kira sözleşmesinin her iki tarafa getirdiği asli edim yükümlülüklerinin belirli bir zamana yayılan ve sürekli bir borç ilişkisi şeklinde olduğu açıktır. Bu noktada kiraya verenin ve kiracının asli yükümlülüklerini yerine getirme borcu bakımından AVM bünyesindeki işletmeler hakkında, AVM’lerin mevcut durum sebebiyle geldikleri aşamanın bir sonucu olarak ve kendi yönetimleri tarafından alınan kararları doğrultusunda faaliyetlerini geçici olarak durdurması söz konusudur. Dolayısıyla genelgenin yayımlanması ve kendi yönetim kararları ile birlikte AVM’lerin kapanmasının TBK m. 136 hükmü kapsamında taraflar bakımından sürekli ifa imkansızlığı yarattığı ve sözleşmenin bu aşamada feshedilebileceği şeklinde bir değerlendirme yapmanın olanaksız olduğunu belirtmek gerekir. Bununla birlikte alınan kapatma kararının makul süreyi aşması halinde bu işletmeler açısından sürekli ifa imkansızlığından söz edilmesi mümkün olabilecektir. Makul süre ise dürüstlük kuralı uyarınca tarafların kira sözleşmesiyle bağlı kalmalarının artık kendilerinden beklenemez bir hale gelmesi, her iki taraf içinde sözleşmeye devam edebilme imkanının mümkün olamadığı, tahammül sınırının sonu olarak ifade edilebilir. Bu durumda Covid-19 salgın hastalığı sebebiyle kapatılan işyerleri bakımından geçici ifa imkansızlığından bahsedilebilir.

Kira Sözleşmelerinin Aşırı İfa Güçlüğü Kapsamında Değerlendirilmesi ve Uyarlama Davaları

Sözleşme hukukunun temeli ahde vefa ilkesidir. Ahde vefa, sözleşme serbestisi çerçevesinde anlaşmaya varılan hususlar ile bağlı olmayı ifade eder. Anılan ilke gereği taraflardan sözleşmenin devamlılığının sağlanabilmesi için üstlerine düşen yükümlülükleri yerine getirmeleri beklenir. Ancak meydana gelen beklenmedik, olağan dışı birtakım değişiklikler sonucunda tarafların sözleşme şartlarına sıkı sıkıya bağlı kalmalarını beklemek hakkaniyet ve dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir.

Sözleşme türlerinden biri olarak kira sözleşmesinin de ilk yapıldığı şartlara uygun olarak ifa edilmesi genel kural olup, istisna olarak mevzuat uyarlamaya imkan tanır. Uyarlama davaları ahde vefa ilkesinin bir istisnasını oluşturmaktadır. Bu noktada salgından olumsuz etkilenen işletmelerin kira sözleşmelerinin TBK m.138 kapsamında ‘Aşırı ifa güçlüğü’ kapsamında değerlendirirsek; ‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçluda borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanır.’ hükmü önemlidir.

Çünkü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ‘Aşırı ifa güçlüğü’ düzenlemesinin yer aldığı 138.maddesi sözleşme kurulurken var olan koşulların öngörülemez bir şekilde sonradan değişmesi ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki dengenin bir taraf açısından katlanılamayacak ölçüde bozulması halinde, bahsi geçen taraftan katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin beklenemeyeceğini belirtmektedir. Kanun hükmü ile değişen koşullar sonucu bozulan dengeyi yeniden sağlamanın amaçlandığı ve bu doğrultuda sözleşme taraflarına hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, uyarlama mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır. Kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşme niteliğinde olduğundan kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkı kullanılır.

Koronavirüs salgın hastalığı nedeniyle İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan genelge kapsamında faaliyetleri geçici olarak durdurulmuş berber, güzellik salonu, cafe, spor salonu vb. işletmeler ile faaliyetleri durdurulmamış ancak sadece paket servis, gel-al benzeri şekilde müşterilerin oturmasına müsaade etmeden faaliyetlerini kısmi kapasiteli hizmet vermek suretiyle devam ettiren lokanta, restoran, pastane vb. işletmelerin faaliyetleri kısıtlanmıştır. Diğer taraftan mevcut koşullar neticesinde gelinen aşamada faaliyetlerine devam etmeye çalışan ancak salgın hastalık sebebiyle işleri etkilenen diğer işletmelerin de mevcut piyasa şartları sebebiyle çalışma kapasiteleri düşmüş, faaliyetleri kısmi olarak azalmıştır.

Dolayısıyla bir salgın hastalık haline gelen Covid-19 sebebiyle bazı işletmelerin kira sözleşmelerini yaparken başlangıçtaki sahip oldukları koşulların öngörülemez şekilde değişmesi hem kiraya veren hem de kiralayan tarafların edimleri açısından dengenin bozulmasına neden olan değişen koşulların olumsuz etkileri ortaya çıkmıştır. Mevcut durumda kiracı, kira sözleşmesi akdederken Covid-19 hastalığı riskini bilebilecek durumda olmadığı gibi bu risk kiracıdan kaynaklanmamaktadır. Bu koşullara rağmen kiracının işletmesinin faaliyet göstermediği ya da kısmi faaliyet gösterdiği kiralanan için kira ödemek zorunda bırakılması hakkaniyete uygun düşmemektedir. Bu durumda, kiracı TBK m.138’e dayanarak kira bedelini ifa etmeden veya ihtirazı kayıtla ifa ederek uyarlama davası açabilecektir. Ancak, kira bedelinin ödenmemesi tahliye riskini beraberinde getirdiğinden, kira bedelinin ihtirazı kayıtla ödenmesi ve aynı zamanda uyarlama davası açılması herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kiracı bakımından daha yerinde bir çözüm olacaktır.

TBK m.138 uyarınca sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasının şartları;

• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,

• Bu olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmamış olmaması,

• Bu olağanüstü durumun sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut olguları, borçludan ifasının istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması,

• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması,

şeklinde belirtilmektedir. Uyarlama davasında hakimden; işyerinin kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira bedeli ve fiili kullanıma bağlı ortak giderlerin ödenmemesi talep edilebileceği gibi bu talep kabul edilmezse bu bedellerden indirim yapılması, geçici süre bakımından sözleşme hükümlerinin tamamen askıya alınması ve herhalde işyerinin kapalı tutulması halinde fesih ve aleyhe cezai şart hükümlerinin işletilmemesine karar verilmesi istenebilecektir. Aşırı ifa güçlüğü sebebiyle kira bedeli üzerinde ve süre bakımından da uyarlama talebinde bulunulabilir. Uyarlama davası ile birlikte taraflar için kira sözleşmesinden beklenen menfaatin elde edilebilme ihtimalinin bulunmaması halinde sözleşmenin feshedilmesi olanağı da söz konusudur.

Ayrıca kira sözleşmelerinin her birinin kendi içinde farklı şartlar taşıyabileceği ve bu sebeple sözleşme de yazılan özel hükümlerin dikkatle yorumlanması gerekliliği unutulmamalıdır. Çünkü, ancak bu şekilde değişen koşullar sebebiyle ortaya çıkan güçlükler neticesinde sözleşmenin gereği edimin mevcut haliyle yerine getirilmesinin borçludan beklenemez duruma geldiği, doğruluk ve dürüstlük kuralları göz önünde tutularak işlem temelinin çökmesi veya sarsılması ilkesi uyarınca sözleşmenin hakkaniyete uygun olarak yeni koşullara uyarlanmasının mümkün olup olmayacağı tartışılabilir. Ayrıca, Uyarlama davasının kısa süreli kira sözleşmeleri ( 1 yıl) ve kira sözleşmesinin sona ermesine 1 yıl kalması durumunda açılabilmesi mümkün olmamaktadır.

Sonuç olarak, Covid-19 Salgın hastalığın kira sözleşmelerine olumsuz etkilerinin tarafların karşılıklı iyi niyetleri çerçevesinde anlaşarak çözmelerinin mümkün olmadığı durumlarda, ticari hayatın devamı için mevcut koşulların değerlendirilerek uyarlama davasının açılabilmesi her iki taraf için edimsel dengeyi sağlayacak şekilde sonuçlar doğurması bakımından yararlanılabilecek yardımcı bir çözümdür.

Yazılar, bilgi amaçlı olup, hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır.


Av. Çiğdem TOPAÇ, 15 Nisan 2020